Direct rendement van Nederlands vastgoed op hoogste niveau in 2012
1 mei 2013 -
De IPD Nederlandse Jaar Corporatie Vastgoedindex laat een direct rendement zien van 3,4 procent over 2012. Dit is het hoogste niveau in de historie van de index vanaf de start in 1999 en is tevens een toename van 30 basispunten ten opzichte van 2011. Een belangrijke oorzaak van het hogere direct rendement is de groei in de bruto inkomsten van 3,0 procent.
Het direct rendement was het afgelopen jaar positief maar het totaal rendement was over 2012 negatief met -0,6 procent. De oorzaak hiervan is een negatief indirect rendement van -3,9 procent. De grootste afwaardering vond met -5,1 procent plaats in Noord-Nederland. De Zuidelijke-Randstad had als enige regio in Nederland een positief totaal rendement van 0,3 procent in 2012 doordat de afwaardering beperkt bleef tot -3,0 procent.
Woningvastgoed
Woningvastgoed behaalde een direct rendement van 3,2 procent in 2012. Dit is hoger ten opzichte van de gerealiseerde 2,9 procent in 2011. De sector maatschappelijk vastgoed (waar onder andere zorgvastgoed en kinderdagverblijven onderdeel van uitmaken), liet een lichte daling van het direct rendement zien. In 2012 behaalde dit type vastgoed 6,9 procent direct rendement ten opzichte van 7,0 procent in 2011. Ook regionaal zijn er verschillen. Zo is het hoogste direct rendement (3,7 procent) behaald in Noord-Nederland en het laagste (3,0 procent) in de Noordelijke-Randstad.
Bruto inkomsten
Hoewel de bruto inkomsten stegen, zijn de kosten voor alle sectoren in 2012 ook gestegen. De exploitatiekosten in 2011 bedroegen per vierkante meter 35,1 euro. In 2012 is dit bedrag gestegen naar 35,8 euro per vierkante meter. Desalniettemin is deze kostenstijging lager dan de gerealiseerde inflatie in Nederland over 2012.
Toch investeren
De voortdurende afwaardering van vastgoed heeft Nederlandse woningcorporaties er niet van weerhouden om nog steeds in vastgoed te investeren. Zelfs na vijf jaar economisch mindere tijden zijn zij nog steeds grote netto investeerders in vastgoed. De netto investeringen zijn gestegen van 1,4 procent in 2011 naar 1,8 procent in 2012. Dit is gemeten als percentage van het geïnvesteerd vermogen gebaseerd op de marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat. De redenen van de stijging in de netto investeringen zijn de afgenomen verkopen en een continue en toenemende stroom aan ontwikkelingen en aankopen. De totale bruto investeringen binnen de index bedragen 4,5 procent van het geïnvesteerd vermogen in 2012 en zijn daarmee toegenomen ten opzichte van het niveau van 4,3 procent in 2011.
Woningcorporaties
Het maatschappelijk dividend bleef in 2012 stabiel op 1,7 procent. Het beleidseffect daalde echter voor het vierde jaar op rij, van 1,3 procent in 2011 naar 1,2 procent in 2012.
Arnoud Vlak, Managing Director IPD BeNeLux, zegt, "Het direct rendement van het woningvastgoed van Nederlandse woningcorporaties stijgt snel. Afgezien van de impact van afwaarderingen is de stijging in bruto inkomsten de belangrijkste reden hiervoor. Het lijkt dat Nederlandse woningcorporaties geanticipeerd hebben op de introductie van de verhuurderheffing. Dit is een nieuwe belasting van de overheid die van toepassing is op de eigenaren van gereguleerde huurwoningen. In ogenschouw genomen dat het maatschappelijk dividend hierdoor niet is afgenomen, zou geconcludeerd kunnen worden dat de extra netto inkomsten zijn aangewend om het relatief hoge niveau van netto investeringen in stand te houden."
Mooie cijfers. Wat voor investering in vastgoed ook belangrijk is, is een goed beeld op de indirecte en directe factoren die de waarde van het vastgoed bepalen, zeker bij een uitgebreid portefeuille. Met een integraal beeld op deze factoren kun je een betere rendement voorspelling maken en je vastgoedbeleid vormgeven. Jammer dat er in dit stuk niet naar specifieke sectoren is gekeken.
